Stadt sucht Investor – Investor sucht Stadt

00:00:15: Herzlich willkommen zu einer neuen Folge des Kommunal-Podcasts Bayern.

00:00:20: Mein Name ist Tobias Eschenbacher und ich freue mich, euch in diese Woche begleiten zu dürfen!

00:00:24: Heute ist Montag der fünfte Oktober und wenn ihr diese Folge schon heute Morgen hört dann beginnt in München gerade die Expo Real.

00:00:32: Vielleicht sagt euch der Name etwas?

00:00:34: Vielleicht auch nicht – Die Expo real ist eine der großen europäischen Immobilienmessen.

00:00:39: Drei Tage lang treffen sich dort Projektentwickler, Immobilienunternehmen, Banken-, Investoren-, Berater – aber eben auch Städte, Landkreise und ganze Regionen.

00:00:49: Und es geht um ziemlich viel Geld!

00:00:51: Im vergangenen Jahr kamen er rund forty-tausend Teilnehmer aus siebzig Ländern nach München.

00:00:56: Tausend siebenhundertzweiundvierzig Aussteller waren vertreten auf sechsundsiebzig tausend Quadratmetern Messefläche.

00:01:02: Die Messe selbst bezeichnet sich heute als Europas größte Fachmesse für Immobilien, Investitionen und Infrastruktur.

00:01:10: Angefangen hat sie übrigens, deutlich kleiner, im Münchner MOC.

00:01:17: Ich kenne die Exporial noch aus meiner Zeit als Oberbürgermeister.

00:01:21: Freising war damals am Gemeinschaftsstand der europäischen Metropolitik in München vertreten.

00:01:26: Wir hatten dort tatsächlich etwas anzubieten Gewerbegrundstücke, aber auch größere Konversionsflächen auf denen Wohnungsbau entstehen sollte.

00:01:34: Für mich war aber etwas anderes mindestens genauso wichtig – die Gespräche!

00:01:40: Ich habe die Messe immer genutzt um Menschen zu treffen, die bereits in Freising investiert hatten.

00:01:44: Projektentwickler, Investoren, Gesprächspartner aus der Immobilienwirtschaft, man konnte über laufende Vorhaben sprechen und natürlich auch neue Kontakte knüpfen.

00:01:54: Das war meistens eine ziemlich angenehme Atmosphäre.

00:01:57: Der Stand der Metropolregion war gastfreundlich organisiert.

00:02:01: Man setzte sich zusammen, trank einen Kaffee und manches Gespräch für das man im Rathaus erst einmal ein Termin gesucht hätte – er gab es sich dort einfach!

00:02:10: In diesem Jahr bin ich wieder auf der Experial, allerdings nicht mehr für die Stadt Freising sondern mit der Zimmer.

00:02:16: Und dieser Rollenwechsel hat mich auf die Frage für die heutige Folge gebracht….

00:02:21: Was brauchen Kommunen und Investoren eigentlich voneinander?

00:02:26: Denn über beide Seiten wird gerne so gesprochen, als stünden sie sich gegenüber.

00:02:31: Hier die Kommune, die das Gemeinwohl verteidigt dort der Investor, der Geld verdienen möchte.

00:02:37: So einfach war die Wirklichkeit zumindest in meiner Zeit als Oberbürgermeister aber nie.

00:02:42: Natürlich gibt es unterschiedliche Interessen und natürlich gab es Projekte bei denen wir uns mit einem Investor nicht einig waren.

00:02:49: Aber Städte brauchen private Investitionen Und wer investieren will braucht wiederum die Stadt.

00:02:55: Warum das gerade jetzt interessant ist, zeigen einige Zahlen die in den vergangenen Wochen veröffentlicht wurden.

00:03:02: Am vergangenem Donnerstag hat das Statistische Bundesamt die neuesten Zahlen zu den Kommunalfinanzen vorgelegt.

00:03:08: Die deutschen Kommunen hatten allein im ersten Halbjahrs-Wohntausendsechsundzwanzig ein Finanzierungsdefizit von zwanzig Komma eins Milliarden Euro.

00:03:18: Das muss man kurz wirken lassen – zwanzich Komma.

00:03:20: Eins Milliarden Euro in sechs Monaten.

00:03:24: Das entspricht exakt dem Rekorddefizit des ersten Halbjahres.

00:03:29: Ein höheres Defizit in einer ersten Jahreshefte gab es seit der deutschen Wiedervereinigung nicht.

00:03:35: Gleichzeitig sind die kommunalen Sachinvestitionen um vier Komma fünf Prozent zurückgegangen.

00:03:41: Für Baumaßnahmen gaben die Kommunen zwei Komma vier Prozent weniger aus.

00:03:45: das sind ebenfalls Zahlen des Statistischen Bundesamtes, dass ist eine ungünstige Kombination.

00:03:51: Wir reden über marode Infrastruktur, Schulen, Straßen und Brücken.

00:03:55: Gleichzeitig kommen neue Aufgaben dazu – Wärmenetze, Klimaanpassung, Digitalisierung, Energieversorgung.

00:04:02: Und ausgerechnet jetzt wird der finanzielle Spielraum vieler Kommunen kleiner!

00:04:07: Wie groß das Problem inzwischen ist zeigt das KfW-Kommunalpanel.

00:04:14: Die dort befragten Kommunen schätzen ihren Investitionsrückstand mittlerweile auf twohundertdreißig, zwei Milliarden Euro.

00:04:23: Allein bei Schulen sind es achtundsechzig, neun Milliarden – bei Straßen dreienfünfzig, sieben Milliarden Euro!

00:04:31: Natürlich ist dieser Investitions- rückstand keine Rechnung die morgen auf irgendeinem Schreibtisch liegt.

00:04:36: Er beruht auf Einschätzungen der Kommunen aber die Größenordnung zeigt ziemlich eindrucksvoll worüber wir reden.

00:04:45: und spätestens hier kommt privates Kapital ins Spiel.

00:04:48: Wobei, ich mit einem Begriff ein bisschen aufräumen möchte wir sprechen immer vom Investor aber den einen Investor gibt es nicht.

00:04:55: das kann der örtliche Bautriger sein der seit Jahrzehnten in derselben Region arbeitet eine Genossenschaft Ein kommunales Wohnungsunternehmen Eine Versicherung Ein Family Office Ein internationaler Immobilien vor oder ein Projektentwickler Der ein Grundstück entwickelt baut und anschließend wieder verkauft.

00:05:13: Diese Unternehmen haben völlig unterschiedliche Geschäftsmodelle, Anlagehorizonte und Rendite-Erwartungen.

00:05:20: Eines gilt allerdings für private Investitionen fast immer – am Ende muss sich ein Projekt wirtschaftlich rechnen!

00:05:28: Und genau da haben wir momentan ein Problem.

00:05:31: Schauen wir auf den Wohnungsbau.

00:05:42: Laut Statistischem Bundesamt war es der niedrigste Wert seit Jahrzehnte.

00:05:46: Und die Talshole könnte bei den Fertigstellungen noch nicht erreicht sein, das IFO-Institut erwartet für zwanzig sechsundzwanzig nur noch ungefähr hundertfünfundachtzigtausend fertiggestellte Wohnungen.

00:05:58: Wichtig – Das ist eine Prognose des Instituts keine amtliche Zahl!

00:06:02: Jetzt könnte man sagen Naja dann müssen wir eben schneller genehmigen.

00:06:06: Das wäre allerdings zu einfach denn Bei den Genehmigungen passiert gerade etwas ganz anderes.

00:06:11: Von Januar bis Juli dieses Jahres wurden hundred und vierzigtausend achthundert Wohnungen genehmigt.

00:06:17: Das waren zwölf, neun Prozent mehr als im gleichen Zeitraum des Vorjahres.

00:06:21: Bei Wohnungen in neuen Mehrfamilienhäusern lag das Plus sogar bei fünfzehn Komma eins Prozent.

00:06:27: auch diese Zahlen stammen vom Statistischen Bundesamt.

00:06:31: Wir haben also auf der einen Seite steigende Genehmigungszahlen Auf der anderen Seite immer weniger fertig gestellte Wohnungen.

00:06:38: Und dann gibt es noch eine Zahl die ich wirklich bemerkenswert finde Ende twenty-fünfundzwanzig waren in Deutschland rund siebenhundertsechzigtausend Siebenhundert Wohnungen bereits genehmigt, aber noch nicht fertiggestellt.

00:06:52: Siebenhunzechzig tausend sieben hundert!

00:06:55: Das Statistische Bundesamt nennt dafür den schönen Begriff Bauüberhang.

00:07:00: Im selben Jahr sind außerdem fünfunddreißigtausende sieben Hundert Baugenehmigungen erloschen – so viele wie seit zwei tausendswo nicht mehr.

00:07:08: Und daran sieht man ziemlich gut, warum die Diskussion über den Wohnungsbau manchmal zu kurz greift.

00:07:13: Eine Baugenehmigung ist wichtig – aber eine Baugenehnigung baut noch kein Haus!

00:07:18: Warum fängt jemand nicht anzubauen, obwohl er bauen dürfte?

00:07:22: Dafür gibt es mehrere Gründe ….

00:07:24: Die Baukosten gehören dazu….

00:07:26: Die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude lagen im Mai dieses Jahres fünf Prozent höher als ein Jahr zuvor….

00:07:35: ebenfalls nach Angaben des Statistischen Bundesamtes.

00:07:37: Dazu kommen Grundstückskosten und Finanzierungen, Erschließung, energetische Anforderungen, technische Standards, Stellplätze – und irgendwann muss jemand ausrechnen welche Miete oder welcher Verkaufspreisen notwendig wäre damit das Projekt funktioniert.

00:07:53: Dann kann etwas passieren dass als kommunaler Sicht ausgesprochen frustrierend ist.

00:07:58: Das Grundstück ist da der Bebauungsplan beschlossen die Baugenehmigung liegt vor Die Wohnungen werden gebraucht und trotzdem kommt kein Kran, weil sich das Projekt unter den inzwischen veränderten Bedingungen nicht mehr rechnet.

00:08:11: Jetzt könnte die Immobilienwirtschaft sagen ja dann müssen die Kommunen eben weniger verlangen und schneller werden!

00:08:16: Und die Kommune könnte antworten na dann müsst ihr eben mit weniger Rendite zufrieden sein.

00:08:22: Beides hört man – nur löst es das Problem nicht.

00:08:25: Denn eine Stadt muss noch andere Fragen stellen….

00:08:28: Wenn dort dreihundert Wohnungen entstehen, wohnen anschließend vielleicht sechshundert oder siebhundert Menschen mehr in diesem Quartier.

00:08:34: Wo gehen deren Kinder in die Kita?

00:08:36: Reicht die Schule!

00:08:36: Was passiert mit dem

00:08:37: Verkehr?!

00:08:38: Woher kommt die

00:08:38: Energie!?

00:08:39: Wie gehen wir mit Starkregen um?

00:08:41: Brauchen wir Grünflächen… Und was entsteht im Erdgeschoss?

00:08:45: Das sind keine lästigen Zusatzfragen, die sich irgendein Stadtplan ausgedacht hat – das ist Stadtentwicklung und manches davon kostet

00:08:52: Geld.".

00:08:54: Deshalb können sich beide Seiten auch nicht einfach auf ihren jeweiligen Standpunkt zurückziehen.

00:08:59: Ich habe in meiner Zeit als Oberbürgermeister erlebt, dass das durchaus funktionieren kann – es gab Investoren mit denen wir über viele Jahre vernünftig zusammengearbeitet haben.

00:09:07: Man kann hart über ein Projekt verhandeln und trotzdem wissen, daß man sich beim nächsten Projekt wieder gegenüber sitzt.

00:09:13: Natürlich gab es auch andere Erfahrungen!

00:09:16: Aber deshalb gefällt mir dieses Bild vom Investor also natürlichem Gegenspieler der Kommune.

00:09:21: Ein Investor verfolgt wirtschaftliche Interessen.

00:09:24: Das muss er!

00:09:26: Eine Kommune verfolgst hätte bauliche und öffentliche Interessen, das muß sie ebenfalls.

00:09:32: Die interessante Frage lautet nicht wer von beiden Recht hat?

00:09:35: Die interessante frage lautet bekommen wie ein Projekt hin dass beides zusammenbringt?

00:09:42: Und inzwischen geht diese Diskussion längst über Wohnungen- und Gewerbeimmobilien hinaus.

00:09:47: Da sieht man dieses Jahr auch auf der Expo Real.

00:09:50: Die Messe erweitert ihren Blick ausdrücklich auf Infrastruktur.

00:09:54: Mit Infrastructure Now gibt es einen eigenen Bereich für investierbare Infrastruktur, unter anderem Energie- und digitale Infrastruktur.

00:10:02: Das ist für Kommunen ein ziemlich großes Thema – denn wenn auf der einen Seite ein Investitionsrückstand von mehr als twohundertdreißig Milliarden Euro steht …und auf der anderen Seite privates Kapital nach Anlagemöglichkeiten sucht… liegt eine Frage nahe!

00:10:20: Kann man diese beiden Dinge zusammenbringen?

00:10:23: Manchmal ja.

00:10:25: Aber auch hier würde ich vor einfachen Antworten warnen, ein privater Investor bringt Kapital mit – dafür erwartet er eine Rendite!

00:10:33: Bei Infrastruktur stellt sich deshalb sehr schnell die Frage wer am Ende bezahlt, wer das Risiko trägt und wer langfristig entscheidet.

00:10:40: Bei einem Rechenzentrum ist es etwas anderes als bei einer Schule, bei einem Wärmenetz anders als bei der Straße und bei Wasserversorgung stellen sich noch einmal ganz andere Fragen….

00:10:50: Privat vor Staat wäre deshalb genauso wenig eine brauchbare Antwort wie, das muss alles die öffentliche Hand machen.

00:10:58: Wir werden uns vermutlich sehr genau anschauen müssen wo Kooperation sinnvoll ist und wo eine Kommune ihre Steuerungsmöglichkeiten nicht aus der Hand geben sollte.

00:11:07: Vielleicht ist es auch der Grund warum ich die Exporial kommunalpolitisch interessanter finde als der Name Immobilienmesse zunächst vermuten lässt?

00:11:18: Dort treffen gerade Menschen aufeinander, die einander brauchen.

00:11:21: Kommunen brauchen Investitionen Die Immobilienwirtschaft braucht Projekte Wohnungen werden dringend benötigt Infrastrukturmaß erneuert werden Kapital ist grundsätzlich vorhanden und trotzdem bekommen wir vieles derzeit nicht gebaut.

00:11:35: Genau dieser Widerspruch interessiert mich.

00:11:37: Ich werde deshalb in den kommenden Tagen mit einem etwas anderen Blick über die Expo Real gehen als früher.

00:11:43: Damals war ich dort und habe mich gefragt was es gut für Freising.

00:11:46: Diesmal werde ich vermutlich stärker darauf achten, welche Antworten die Branche und die Kommunen auf diese insgesamt ziemlich schwierige Situation finden.

00:11:55: Vielleicht ergeben sich daraus Themen für einen der nächsten Folgen?

00:11:58: Ich bin gespannt, welche Gespräche entstehen!

00:12:00: Denn eines hat sich seit meinem ersten Besuchen auf der Exporial nicht geändert.

00:12:06: Stadtentwicklung funktioniert nicht allein im Rathaus – und sie funktioniert genauso wenig alleine im Büro eines Projektentwicklers.

00:12:13: Am Ende müssen unterschiedliche Interessen an einen Tisch.

00:12:17: Das klingt banal, ist momentan aber vielleicht wichtiger denn je!